תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה

מטרת התכנית– חיזוק מבנים והגנה מפני רעידות אדמה.
התכנית מספקת תמריצים שונים ליזמים ולדיירים בכדי ליצור כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט שתוביל לרווח לשני הצדדים.

התכנית חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1/1/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר אותם, מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה, יחולו עליהם הוראות החיזוק בלבד ללא תוספת של זכויות בנייה.
עפ"י הוראות התמ"א רשאית ועדה מקומית לתכנון ולבניה, בתנאים מסויימים, להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק.
בין תוספות הבניה:
א. סגירה ומילוי של קומה מפולשת.
ב. תוספת של עד 2.5 קומות בנוסף למס' הקומות המאושרות עפ"י תב"ע.
ג. הקמת אגף נוסף למבנה.
ד. תוספת זכויות בניה בשטח כולל של עד 25 מ"ר ליח"ד לטובת הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

מלבד חיזוק ותוספת בניה למבנה קיימת, התכנית מאפשרת להרוס מבנה קיים ולבנות במקומו מבנה חדש שיעמוד בתקן לרעידות אדמה, יענה על כל תנאי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ויכיל את זכויות הבניה הנוספות מתוקף תמ"א 38 (שיכללו תוספת של עד 3.5 קומות).


הוראות תמ"א 38 כוללות 4 תיקונים: תמ"א 1/38א', תמ"א 2/38, תמ"א 3/38 ותמ"א 3/38א'.

משרדנו מתמחה בליווי יזמים ובבדיקת כדאיות כלכלית (דוחות אפס) להקמת פרויקטים הכוללת היבטי עלויות, הכנסות (עפ"י סקרי שוק) והיבטי מיסוי, בליווי דיירים באמצעות הערכת שווי הנכס שבבעלותם ובהתנהלותם מול היזם.
היזם רואה לפניו את הכנסותיו מהדירות הנוספות בניכוי עלויות החיזוק, השיפוץ וההקמה. הדיירים רואים לנגד עיניהם את דירותיהם בגמר הבניה מורחבות, מושבחות ובבניין משופץ  שעומד בתקן לרעידות אדמה.
לשמאי המקרקעין תפקיד מהותי ומכריע בכל שלבי התכנון, ההקמה והביצוע של הפרויקט.
תפקידו של השמאי לבדוק את זכויות הבניה הניתנות לניצול בנכס, מדיניות הועדה המקומית לתכנון ולבניה (אשר שונה בכל ועדה), מצבו המשפטי של הנכס, הרישוי הקיים, מגבלות ותנאים מיוחדים (כגון היבטי חניה), היבטי מיסוי והיטלים, הביקוש בסביבת הנכס, סקרי שוק אודות מחירי מקרקעין באזור, הכנת דוחות אפס הכוללים אומדן עלויות והכנסות הן בשלב התכנון לצורך הערכת כדאיות כלכלית והן בשלב ההקמה והביצוע לצורך קבלת מימון בנקאי ועוד...
בנוסף, שמאי המקרקעין מעריך את שווי הדירות הקיימות, שווי הדירות בסיום הפרויקט, הזכויות הנוספות והפוטנציאל המגולם בדירות שבבעלות הדיירים. הערכה זו מהווה נק' מפתח לדיירים וליזם לצורך משא ומתן במטרה להגיע לחתימה על הסכם.

חקיקה משלימה לתמ"א 38
בנוסף לתמ"א אושרה החקיקה המשלימה הכוללת את החוקים הבאים:

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס''ח 2008 - קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.
תיקון מס' 2 לחוק קובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לצורך קבלת החלטה על הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתמ"א 38.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה), התשס''ח 2008- מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב–2012 - מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה .

חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 96), התשע''א 2011 - קובע פטור מהיטל השבחה.

חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 97), התשע''ב 2012 - קובע הוראות בעניין אי התניית היתר בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים, אם לא ניתן להתקינם בתחום הנכס, ומאפשר חיוב מבקש ההיתר בהשתתפות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי.

 

 

תיקון מס' 47 לחוק מע"מ (נובמבר 2014) - שקבע כי יחול מע"מ בשיעור אפס בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי.

 

תיקון מס' 88 לחוק מיסוי מקרקעין (21/08/2016) - הקובע כי הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38 יחול לא רק על זכויות הנמכרות מכוח תמ"א 38 אלא אף על זכויות מכוח תב"ע, וזאת בכפוף לעמידה במגבלות התמורה הניתנת לדיירים הקיימים.

 

חוק התכנון והבנייה (תיקון 115), התשע"ז 2017 - מאפשר לועדה מקומית לדרוש כתב שיפוי, וקובע כי ניתן לגבות היטל השבחה ששיעורו רבע מההשבחה על זכויות שניתנות מכוח תמ"א 38, על תוספת שטחי בניה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל2.5 קומות.


 

שירותי המשרד

פנינה נוי - שמאות מקרקעין