תמ"א 38 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה
התכנית מספקת תמריצים שונים ליזמים ולדיירים בכדי לאפשר את קיומה של כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט שתוביל
לרווחים משותפים.
התכנית חלה על מבנים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1/1/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר,
מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה, יחולו עליהם הוראות החיזוק בלבד ללא תוספת של בנייה זכויות.
עפ"י הוראות התמ"א רשאית ועדה מקומית לתכנון ולבניה, בתנאים מסויימים, להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק.
בין תוספות הבניה
א. סגירה ומילוי של קומה מפולשת.
ב. תוספת של עד 2.5 קומות בנוסף למס' הקומות המאושרות עפ"י תב"ע.
ג. הקמת אגף נוסף למבנה.
ד. תוספת זכויות בניה בשטח כולל עד 25 מ"ר ליח"ד לטובת הרחבת יחידות הדיור המרכיבים.
מלבד חיזוק ותוספת בניה למבנה קיימת, התכנית מאפשרת להרוס מבנה קיים ולבנות במקומו מבנה חדש שיעמוד בתקן לרעידות אדמה, יענה על כל תנאי הועדה המקומית לתכנון ולבניה ויכיל את זכויות הבניה הנוספות מתוקף תמ"א 38 (שיכללו תוספת של עד 3.5 קומות).
הוראות תמ"א 38 כוללות 4 תיקונים: תמ"א 1/38א', תמ"א 2/38, תמ"א 3/38 ותמ"א 3/38א.
חקיקה משלימה לתמ"א 38 - בנוסף לתמ"א אושרה החקיקה המשלימה הכוללת את החוקים הבאים :
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס''ח 2008
הוראות תקנות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית שותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף.
תיקון מס' 2 לחוק חוקי הוראות מקלות להרוב הדרוש בבית משותף לצורך קבלת החלטה על הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתמ"א 38.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה), התשס''ח 2008
מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38,
פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה
לפי תמ"א 38.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 74), התשע"ב–2012
מעניק פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק בדרך של הרגישה
חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 96), התשע''א 2011
קובע פטור מהיטל השבחה.
חוק התכנון והבניה (תיקון מסי 97), התשע''ב 2012
קובע הוראות בעניין אי התניית בית בניה לחיזוק מבנה בהתקנת מקומות חניה נוספים, אם לא ניתן להתקינם בתחום הנכס, ואפשרי הצעות חיוב ההיתר בחברות בהתקנת מקומות חניה בחניון ציבורי.
תיקון מס' 47 לחוק מע"מ (נובמבר 2014)
שקבע כי יחול מע"מ בשיעור אפס בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי.
תיקון מס' 88 לחוק מיסוי מקרקעין (21/08/2016)
הקובע כי הפטור ממס שבח בעסקאות תמ"א 38 יחול לא רק על זכויות הנמכרות מכוח תמ"א 38 אלא אף על זכויות מכוח תב"ע, זה בכפוף לעמידה במגבלות התמורה. הניתנת לדיירים הקיימים.
חוק התכנון והבנייה (תיקון 115), התשע"ז 2017
מאפשר לוועדה המקומית לדרוש כתב שיפוי, וקובע כי ניתן לגבות היטל השבחה ששיעורו רבע מההשבחה על זכויות שניתנות מכוח תמ"א 38, על תוספת שטחי בניה בשיעור שטחי קומה טיפוסית מורחבת או חלקה מעבר ל2.5 קומות, בהליך של הריסה ובניה מחדש.
משרדנו מומחה בליווי יזמים וחברות עירוניות ובהכנת חוות דעת לבדיקת כדאיות כלכלית לפרויקטים, כולל הערכת אומדן עלויות בניה, עלויות עקיפות, אומדן הכנסות ואומדן מיסוי והיטלי השבחה.
נוי - לוי
שמאות מקרקעין